¿Puedo transformar un local comercial en vivienda? ¿Y adecuar un bajo a local comercial?

En este artículo os comentamos una Sentencia del Tribunal Supremo que analiza si son válidas las obras efectuadas para convertir un bajo habitable en un local comercial.

¿Es posible transformar ventanas en puertas para convertir un bajo en un local comercial?

Desde Conde Abogados nos hacemos eco de la reciente Sentencia del Tribunal Supremo STS 679/2020, de 15 de diciembre, que analiza si son válidas las obras efectuadas en el bajo de un inmueble, que transformaron ventanas en puertas y habilitaron dos nuevos accesos desde la calle.

El propietario, con la intención de transformar su vivienda (situada en un bajo) en un local comercial, modificó dos ventanas en dos puertas, habilitando así el acceso del público desde la calle.

¿Necesita autorización de la comunidad de propietarios?

A pesar de alterar un elemento común del edificio, como es la fachada, lo hizo sin comunicación previa al resto de copropietarios y sin contar para ello con el permiso de la comunidad de propietarios del inmueble.

En este caso, en la escritura pública de declaración de obra nueva, segregación y división de propiedad horizontal del edificio, se hizo constar que, “los propietarios de los diversos pisos y local del edificio podrán sin necesidad del consentimiento de los dueños de los demás departamentos ni de autorización de la Junta de Propietarios, agrupar, agregar, dividir y segregar los pisos o local de su propiedad, adicionando o distribuyendo las cuotas de participación”.

¿Porqué es interesante la Sentencia del Tribunal Supremo?

Nos recuerda que las limitaciones o prohibiciones referidas a la alteración del uso de un inmueble en el ámbito de la propiedad horizontal exigen, para que sean eficaces, que consten de manera expresa.

Asimismo, tras la observación de las fotografías aportadas, aprecia el Tribunal Supremo que la conversión de los huecos de dos ventanas en dos puertas, mediante su prolongación hasta el suelo, “produce un escaso impacto visual”. Además, de las pruebas periciales practicadas tampoco se ha evidenciado que las obras consumadas perjudicasen de modo alguno a la seguridad del edificio o su estructura general.

Por ello, no estando tampoco prohibido el cambio de destino en el título constitutivo y siendo necesaria la habilitación de un acceso al exterior del edificio para la explotación del local, la Sala de lo Civil del TS da la razón al propietario, validando las obras realizadas.

¿Qué sucede si quiero cambiar el destino del local comercial a vivienda?

 Nos recuerda a su vez el Supremo la doctrina sentada por la sentencia 542/2013, de 1 de octubre, que consideró conforme a derecho cambiar el destino de un local comercial en planta baja a vivienda, razonando al respecto que:

“Existe una plena libertad a la hora de establecer el uso que se le puede dar a un inmueble en el ámbito de la propiedad horizontal, de tal forma que los copropietarios no pueden verse privados de la utilización de su derecho a la propiedad del inmueble como consideren más adecuado, a no ser que este uso no esté legalmente prohibido o que el cambio de destino aparezca expresamente limitado por el régimen de dicha propiedad horizontal, su título constitutivo o su regulación estatutaria.”

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Consúltenos, en Conde Abogados buscamos soluciones a sus problemas.

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