Devolución de las cantidades entregadas a cuenta en la compra de viviendas

Sentencias recientes obligan a los bancos a la devolución de las cantidades entregadas a cuenta por clientes a promotores para viviendas que no se construyeron.

La clave está en una ley de 1968, la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas que establece que los promotores deben:

  • Garantizar la devolución de las cantidades entregadas a cuenta más un interés anual mediante seguro o aval para el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin por cualquier causa en el plazo convenido, y,
  • percibir las cantidades entregadas a cuenta a través de un Banco/Caja de Ahorros, en las que habrán de depositarse en una cuenta especial, con separación de cualquier otra clase de fondos del promotor y de las que únicamente podrá disponer para las atenciones derivadas de la construcción de viviendas. Para la apertura de estas cuentas, señala, en Banco o Caja de Ahorros, bajo su responsabilidad, exigirán la garantía anterior.

La Sentencia del Tribunal Supremo de 17 de marzo de 2016, analizada por Conde Abogados, especialistas en Derecho Bancario, examina el caso en el que la cuenta es abierta por el Banco sin exigirle a los compradores las garantías previstas a pesar de que la norma establece que «para la apertura de estas cuentas, señala, en Banco o Caja de Ahorros, bajo su responsabilidad, exigirán la garantía anterior». La promotora no contrató ni el seguro ni el aval que exigía la Ley 57/1968.

Específicamente analiza la responsabilidad del Banco, y señala que la cuestión ya ha sido resuelta en su Sentencia de 21 de diciembre de 2015, fijándose la siguiente doctrina jurisprudencial:

«En las compraventas de viviendas regidas por la Ley 57/1968, las entidades de crédito que admitan ingresos de los compradores en una cuenta del promotor sin exigir la apertura de una cuenta especial y la correspondiente garantía responderán frente a los compradores por el total de las cantidades anticipadas por los compradores e ingresadas en la cuenta o cuentas que el promotor tenga abiertas en dicha entidad».

«Los bancos no son terceros ajenos a la relación entre comprador y vendedor de promociones inmobiliarias«, señala Rosa Gutiérrez Conde.

Antes bien, «supone la imposición legal de un especial deber de vigilancia sobre el promotor al que concede el préstamo a la construcción para que los ingresos en la única cuenta que tenga con la entidad, especialmente si provienen de particulares como en este caso, sean derivados a la cuenta especial que el promotor deberá abrir en esa misma o en otra entidad pero, en cualquier caso, constituyendo la garantía que la entidad correspondiente habrá de exigir».

Es un tema muy importante. En la práctica, esto supone que los compradores que dieron dinero a cuenta para una vivienda a promotoras pueden reclamárselo al banco.

El 1 de enero de 2016 entró en vigor una norma que deroga la norma de 1968 y rebaja los requisitos para que el banco responda en caso de que la casa no se construya, norma que sólo afectará a las promociones posteriores a su entrada en vigor.

Este articulo tiene 2 comentarios

  1. Alba Responder

    Supongamos que se vende una vivienda sobre plano en 2016. Datos:
    – El promotor no ha constituido garantía alguna al no ser obligatorio pues aún no cuenta con licencia de edificación.
    – No está recibiendo las cantidades de los compradores en una cuenta separada, sino en la única de que dispone la sociedad.

    Me surge la siguiente duda: Si para percibir las cantidades se requiere de una cuenta especial y ésta exige tener constituida la garantía, ¿de qué sirve el hito de la licencia de edificación? ¿Es necesario constituir la garantía aunque aún no se cuente con tal licencia?

    Gracias

  2. carlos garcia esparza Responder

    Buenos días:

    La duda que me queda es si con esta sentencia se podría reclamar la devolución de cantidades de dinero entregadas en el año 1990. Me imagino que tal vez habrá prescrito.

    Un saludo,

Dejar un comentario

Tu dirección de correo electrónico no será publicada. Los campos obligatorios están marcados con *