¿Es posible transformar ventanas en puertas para convertir un bajo en un local comercial?

Desde Conde Abogados nos hacemos eco de la reciente Sentencia del Tribunal Supremo STS 679/2020, de 15 de diciembre, que analiza si son válidas las obras efectuadas en el bajo de un inmueble, que transformaron ventanas en puertas y habilitaron dos nuevos accesos desde la calle.

El propietario, con la intención de transformar su vivienda (situada en un bajo) en un local comercial, modificó dos ventanas en dos puertas, habilitando así el acceso del público desde la calle.

¿Necesita autorización de la comunidad de propietarios?

A pesar de alterar un elemento común del edificio, como es la fachada, lo hizo sin comunicación previa al resto de copropietarios y sin contar para ello con el permiso de la comunidad de propietarios del inmueble.

En este caso, en la escritura pública de declaración de obra nueva, segregación y división de propiedad horizontal del edificio, se hizo constar que, “los propietarios de los diversos pisos y local del edificio podrán sin necesidad del consentimiento de los dueños de los demás departamentos ni de autorización de la Junta de Propietarios, agrupar, agregar, dividir y segregar los pisos o local de su propiedad, adicionando o distribuyendo las cuotas de participación”.

¿Porqué es interesante la Sentencia del Tribunal Supremo?

Nos recuerda que las limitaciones o prohibiciones referidas a la alteración del uso de un inmueble en el ámbito de la propiedad horizontal exigen, para que sean eficaces, que consten de manera expresa.

Asimismo, tras la observación de las fotografías aportadas, aprecia el Tribunal Supremo que la conversión de los huecos de dos ventanas en dos puertas, mediante su prolongación hasta el suelo, “produce un escaso impacto visual”. Además, de las pruebas periciales practicadas tampoco se ha evidenciado que las obras consumadas perjudicasen de modo alguno a la seguridad del edificio o su estructura general.

Por ello, no estando tampoco prohibido el cambio de destino en el título constitutivo y siendo necesaria la habilitación de un acceso al exterior del edificio para la explotación del local, la Sala de lo Civil del TS da la razón al propietario, validando las obras realizadas.

¿Qué sucede si quiero cambiar el destino del local comercial a vivienda?

 Nos recuerda a su vez el Supremo la doctrina sentada por la sentencia 542/2013, de 1 de octubre, que consideró conforme a derecho cambiar el destino de un local comercial en planta baja a vivienda, razonando al respecto que:

«Existe una plena libertad a la hora de establecer el uso que se le puede dar a un inmueble en el ámbito de la propiedad horizontal, de tal forma que los copropietarios no pueden verse privados de la utilización de su derecho a la propiedad del inmueble como consideren más adecuado, a no ser que este uso no esté legalmente prohibido o que el cambio de destino aparezca expresamente limitado por el régimen de dicha propiedad horizontal, su título constitutivo o su regulación estatutaria.”

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Consúltenos, en Conde Abogados buscamos soluciones a sus problemas.

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Queremos compartir, desde Conde Abogados, los PASOS A SEGUIR EN LA RECLAMACIÓN DE UNA DEUDA.

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En breve comenzará la aprobación de cuentas anuales y reparto (en su caso) de beneficios por las empresas y en Conde Abogados queremos asesorarles sobre las principales novedades de este año.

Como novedad de este año, tenemos  el  derecho de separación para socios minoritarios:

El pasado día 1 de enero de 2017, entró en vigor el derecho de separación que se establece, para el socio minoritario de una Sociedad de Capital (excepto sociedades cotizadas), en el artículo 348 bis de la Ley de Sociedades de Capital.

Al socio minoritario se le abre la vía de separación voluntaria de la Sociedad por el no reparto de beneficios, y también, si así lo desea, seguir acudiendo a la vía de impugnar la validez del acuerdo social si se ha adoptado en claro abuso de derecho y en su perjuicio personal.

La norma regula cuatro condiciones para que el socio minoritario pueda ejercer su derecho de separación:

1. Que hayan transcurrido cinco años desde la inscripción de la sociedad en el Registro Mercantil hasta el momento de la celebración de la junta.

2. Que el socio hubiera votado a favor de la distribución de los beneficios sociales.

No siempre figura en el orden del día de la convocatoria de la junta general ordinaria  la distribución de dividendos con cargo a los beneficios del ejercicio, es posible por ejemplo que el órgano de administración proponga destinar a reservas el resultado del ejercicio, como existe el derecho a integrar un orden del día complementario, puede  proponer y someter a votación una propuesta de reparto diferente a la que hubiere sido presentada por el órgano de Administración con la convocatoria inicial, ya ajustado al reparto mínimo que fija este art. 348 bis.

3. Que la junta general no acordara la distribución como dividendo de, al menos, un tercio de los beneficios propios de la explotación del objeto social.

Esta mención a los beneficios “propios” de la explotación se ha interpretado como una referencia al beneficio neto de la compañía, descontados los beneficios extraordinarios

4. Que no exista una limitación legal para el reparto del beneficio.

Cuando se cumplan los indicados requisitos, el proceso al que puede acudir el socio perjudicado es el de salida de la sociedad, derecho que debe ser ejercitado en el plazo de un mes a contar desde la fecha en que se hubiera celebrado la junta general ordinaria,  naciendo a tu favor el derecho a percibir de la sociedad el importe del valor razonable de sus participaciones.

El ejercicio del derecho de separación debe comunicarse al órgano de administración.

A falta de acuerdo, sus participaciones deberán ser valoradas por un auditor de cuentas distinto al de la sociedad y designado por el registrador mercantil a petición de la propia sociedad o suya.

¿Qué consecuencias tiene ejercitar este derecho de separación?

Nace un derecho a exigir a la sociedad que compre su participación o se vea forzada a reducir capital.

Asimismo les recordamos sus derechos de información como accionistas, que se  desarrollan a través de varias posibilidades previstas en la Ley de Sociedades de Capital:

Para accionistas que representen al menos el 5% del CAPITAL.

• Posibilidad de solicitar CONVOCATORIA DE JUNTA GENERAL para tratar de asuntos para tratar de asuntos.
• Si ya ha sido convocada la junta,  se puede solicitar COMPLEMENTO DE CONVOCATORIA PARA QUE SE INCLUYAN PUNTOS EN EL ORDEN DEL DIA.
• Específicamente para la APROBACION DE CUENTAS ANUALES, cabe, desde la convocatoria de Junta, examinar en el domicilio social, por sí mismos o en unión de experto contable, los documentos que sirvan de apoyo y de antecedentes de las cuentas anuales.

Para accionistas que representen al menos el 25% del CAPITAL:

Si ya se ha convocado la reunión, derecho a SOLICITAR POR ESCRITO INFORME Y ACLARACIONES ANTES DE LA JUNTA, E INCLUSO, DURANTE ESTA DE LOS ASUNTOS COMPRENDIDOS EN EL ORDEN DEL DIA (y entonces se proporciona de forma oral).

¿Quién debe facilitar esta información? El órgano de administración.

Desde Conde Abogados ofrecemos asesoramiento en cuantas cuestiones mercantiles se plantean en el seno de la empresa, como colaboradores del equipo directivo, a quien asistimos en el proceso de toma de decisiones.

www.condeabogados.es

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MEDIDA CAUTELAR DE PAGO INMEDIATO DE LA DEUDA

A día de hoy, a pesar de las diferentes medidas adoptadas por el legislador para agilizar EL COBRO DE DEUDAS DE CONTRATISTAS Y PROVEEDORES FRENTE A LAS ADMINISTRACIÓN PUBLICA, lo cierto es que la situación continúa asfixiando a  pequeñas y medianas empresas.

No está de más por ello recordar la posibilidad de, en el recurso que se entable en reclamación de dichas cantidades, solicitar la medida cautelar de PAGO INMEDIATO DE LA DEUDA.

ACORDADA LA MISMA, EL CONTRATISTA ANTICIPARÁ EL COBRO ANTES DE QUE SE RESUELVA EL PLEITO, quedando lógicamente a expensas de lo que se decida en Sentencia.

Dicha medida cautelar fue aprobada por el Real Decreto Legislativo 3/2011, de 14 de noviembre ( RCL 2011, 2050 y RCL 2012, 106) , por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Contratos del Sector Público ( RCL 2007, 1964 ), en su artículo 217, en que se establece que, transcurrido el plazo a que se refiere el artículo 216.4 de esta Ley, los contratistas podrán reclamar por escrito a la Administración contratante el cumplimiento de la obligación de pago y, en su caso, de los intereses de demora. Si, transcurrido el plazo de un mes, la Administración no hubiera contestado, se entenderá reconocido el vencimiento del plazo de pago y los interesados podrán formular recurso contencioso-administrativo contra la inactividad de la Administración, pudiendo solicitar como medida cautelar el pago inmediato de la deuda. El órgano judicial adoptará la medida cautelar, salvo que la Administración acredite que no concurren las circunstancias que justifican el pago o que la cuantía reclamada no corresponde a la que es exigible, en cuyo caso la medida cautelar se limitará a esta última.

Si bien la aplicación de dicha norma  a contratos anteriores al 2011 suscitó al principio dudas jurídicas, dichas dudas están totalmente despejadas, dado que el  Tribunal Supremo, en Sentencias de 7 de noviembre de 2012  y de y 15 de enero de 2013 se ha pronunciado a favor de dicha aplicación.

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En Conde Abogados te resolveremos tus dudas, somos especialistas, pida presupuesto sin compromiso y NUNCA LE COBRAREMOS LA PRIMERA VISITA INFORMATIVA.

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